Якщо продаєте, даруєте квартиру, оформлюєте спадщину чи подаєте е-декларацію, реальну (ринкову) вартість житла визначає незалежний оцінювач або електронна довідка Фонду державного майна — і саме ця сума йде в базу оподаткування. А для щорічного податку на нерухоме майно оцінка не потрібна взагалі: податкова рахує суму від площі квартири, а не від її вартості. Нижче — покроково, яку цифру брати в кожній ситуації і як не переплатити зайвого.

Коли потрібна реальна вартість квартири, а коли — ні

Плутанина береться зі самої назви «податок на майно» — під нею ховаються кілька різних податків із різною базою нарахування.

• Щорічний податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки — рахують від площі, оціночна вартість тут не бере участь.
• Продаж квартири — базою є договірна ціна, але не нижче оціночної вартості, тому звіт про оцінку обов’язковий для нотаріуса.
• Дарування чи спадщина — податок і військовий збір рахують від оціночної вартості, яку встановлює той самий сертифікований оцінювач.
• Електронне декларування — державні службовці, депутати, судді та інші декларанти вказують реальну вартість нерухомості за оцінкою, договором чи технічною документацією.

Тож перший крок — визначити свою ситуацію, щоб не платити за оцінку там, де податкова й так порахує все сама.

Як порахувати податок на нерухомість без жодної оцінки

Ставку встановлює місцева рада, максимум — 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв. м. При мінімалці 8 647 грн на початок 2026 року це 129,71 грн за квадратний метр. Пільгова площа, яку не оподатковують: 60 кв. м для квартири, 120 кв. м для будинку, 180 кв. м — якщо у власності одночасно і квартира, і будинок. Податок рахують лише з площі понад ці межі.

Приклад: квартира 80 кв. м, пільгова площа 60 кв. м, місцева ставка 120 грн за метр. Оподатковується 20 кв. м: 20 × 120 = 2 400 грн на рік.

Фізичній особі декларацію подавати не треба — ДПС нараховує суму сама і надсилає повідомлення-рішення до 1 липня 2026 року. Юридичні особи, навпаки, звітують самостійно за формою до 20 лютого.

1. Відкрийте електронний кабінет платника на cabinet.tax.gov.ua або застосунок Дія.
2. Перейдіть у розділ «Нерухоме майно» і звірте площу, пільгу та ставку, яку застосувала ваша громада.
3. Порівняйте суму з розрахунком за формулою вище.
4. За розбіжності подайте звернення до контролюючого органу за місцем реєстрації об’єкта з копіями правовстановлюючих документів.
5. Сплатіть нараховану суму протягом 60 днів з дня отримання повідомлення-рішення — прострочення тягне штраф і пеню.

Як отримати реальну вартість квартири для продажу, дарування чи декларації

1. Знайдіть сертифікованого оцінювача через Реєстр суб’єктів оціночної діяльності Фонду державного майна (spfu.gov.ua) або скористайтеся електронною довідкою про оціночну вартість на сервісі Фонду.
2. Погодьте дату огляду квартири й надайте оцінювачу правовстановлюючий документ, техпаспорт і копію паспорта з ІПН.
3. Дочекайтеся звіту про оцінку — зазвичай 1–3 робочі дні.
4. Перевірте, що звіт зареєстровано в Єдиній базі даних звітів про оцінку: без цього нотаріус чи ДПС його не приймуть.
5. Використайте суму зі звіту як базу оподаткування за умови, що на дату угоди звіту ще не виповнилося 6 місяців.

Незалежна оцінка коштує від 1 200 грн і вище залежно від міста й типу об’єкта, точну ціну уточнюйте у конкретного оцінювача з реєстру. Електронна довідка ФДМУ формується онлайн і зазвичай виходить швидше та дешевше за виїзд оцінювача, але підходить не для всіх операцій — перевіряйте це у нотаріуса чи в органі, куди подаєте декларацію.

Що знадобиться

• Паспорт та довідка про ІПН власника.
• Правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину).
• Технічний паспорт БТІ.
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Для оцінки — додатково присутність власника чи представника за довіреністю під час огляду.

Скільки податків платите при продажу квартири

Ставка ПДФО і військового збору залежить від строку володіння і від того, який це продаж за календарний рік.

Наприклад, якщо оціночна вартість квартири 2 000 000 грн, а це перший продаж власника за рік і квартира в нього менше трьох років, доведеться віддати по 5% ПДФО і військового збору — разом 200 000 грн. Та сама квартира при третьому продажу за рік коштуватиме продавцю вже 460 000 грн податків.

Поширені помилки і що робити, якщо щось пішло не так

Найчастіша помилка — замовляти платну оцінку для щорічного податку на нерухомість, хоча там рахують лише площу. Друга — використати звіт про оцінку, якому вже понад 6 місяців: нотаріус його не прийме, і оцінку доведеться замовляти заново, витрачаючи час і гроші вдруге.

Якщо не згодні з сумою, яку нарахувала ДПС, зверніться до контролюючого органу за місцем реєстрації нерухомості з документами, що підтверджують площу або право на пільгу — податкова зобов’язана розглянути звернення і за потреби зробити перерахунок. Якщо оціночна вартість здається заниженою або завищеною, звіт одного оцінювача не оскаржують окремо — замовте оцінку в іншого сертифікованого фахівця з реєстру ФДМУ або зверніться до суду.

Є й суміжні наслідки: якщо квартиру отримали в спадщину, та сама оціночна вартість знадобиться нотаріусу ще на етапі оформлення спадщини, а власники кількох об’єктів нерухомості одночасно можуть втратити право на житлову субсидію через перевищення норми площі. Банки також часто просять свіжий звіт про оцінку разом із перевіркою кредитної історії, коли квартира стає заставою за іпотечним кредитом.

Часті запитання

Чи треба фізособі самій подавати декларацію з податку на нерухомість? Ні, ДПС нараховує суму сама і надсилає повідомлення-рішення до 1 липня. Декларацію подають лише юридичні особи, до 20 лютого.

Скільки діє звіт про оцінку квартири? 6 місяців з дати оцінки, після цього потрібна нова оцінка.

Чи можна оскаржити нараховану суму податку на нерухомість? Так, зверніться до контролюючого органу за місцем реєстрації об’єкта з документами, що підтверджують площу чи право на пільгу.

Яка мінімальна оціночна вартість для продажу квартири? Договірна ціна не може бути нижчою за оціночну вартість зі звіту сертифікованого оцінювача — саме вона і є мінімальною межею бази оподаткування.

Висновок

Для щорічного податку на нерухомість вартість квартири взагалі не рахуйте — беріть площу понад пільгові 60, 120 чи 180 кв. м і множте на ставку до 129,71 грн за метр, а сплатити суму з повідомлення-рішення ДПС треба протягом 60 днів. А для продажу, дарування, спадщини чи е-декларації реальну вартість дає лише звіт сертифікованого оцінювача або е-довідка Фонду державного майна, дійсні 6 місяців.